案例引入

李先生通过中介看中了一套房，在中介的居间之下，李先生和中介所说的“房主”赵女士见了面，然而房产证上登记的房主却是刘先生，李先生也没多想，和这个赵女士签署了买卖合同。合同签订之后，李先生按照赵女士提供的卡号，支付了5万元定金。没成想，到了要过户的时候，赵女士却说，这个房子不是我的，房子是我侄子刘先生的，他根本就没有委托我卖房，我现在不管这个事情了，你爱怎么办怎么办？这下李先生可是一头雾水，合同是和你签的，钱我也付了，现在你说这房子不是你的，我的损失找谁赔呢？看到这里，大家觉得，这个损失该向谁索要呢？

律师解析

看了上面的案例，大家可能会觉得，这有什么难，谁拿了我的钱，我找谁要去呗。这个思路听上去很是理所当然，但是别着急，来看一看朱晨儿律师对这个案件的分析，看完之后，想一想是不是还这么理所当然呢？

首先，我们需要梳理一下这个案件的事实情况：

1、李先生和赵女士签署了买卖合同，签合同时赵女士的身份是房主的代理人，但是赵女士并没有提供房主亲书的授权委托书；

2、定金5万元，李先生是按照赵女士的指示进行支付的，这个收款的账号是赵女士的还是刘先生的，李先生并不知道；

3、赵女士现在不愿意继续履行合同，并且声称其根本没有获得房主的授权，是无权代理。

在梳理了这个案件的基本事实之后，我们可以发现，其实有一点事实非常关键，就是这个钱到底给了谁？这个不同点可以说决定了案件的走向。

第一种情况，如果定金给了房主本人

在这种情形下，我们有理由主张虽然赵女士没有提供书面的授权委托书，但是从房主本人的收款行动，我们认为房主本人知晓合同的签署，并且认可赵女士的代理行为。因此我们这个买卖合同的相对人就是李先生和房主刘先生，合同签订之后，刘先生没有依约配合过户，我们应当将房主本人作为被告，买方李先生可以要求继续履行合同或者解除合同要求房主刘先生来承担违约的赔偿责任。

第二种情形，如果定金没有给到房主本人

在这种情形下，房主一没有签署书面的授权委托书给赵女士，二没有实际收钱，那么在这个买卖合同中，可以说房主和这个合同的签署和履行没有任何的连结点。这个时候，我们就应当考虑将赵女士作为被告，因为根据《合同法》第四十八条之规定，“代理人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。从这一条文我们可以知道，无权代理行为未被追认的，存在两项法律后果，一是对被代理人不发生法律效力，二是由行为人承担责任。所以这份合同对于房主这个被代理人而言是不发生法律效力的，应当将行为人赵女士作为被告，要求她来承担赔偿责任。

在看了朱晨儿律师的分析之后，大家对于这个问题是不是有进一步的理解了呢？其实我在处理和分析法律问题的时候也会很多理所当然的想法，但是一旦深入的去思考这个问题的法律基础和法律关系，又会有很多不同想法，可以说对于每个问题的理解都经历着由浅入深，深入浅出的过程。法律是一门精妙的科学，需要长时间的学习与积累，所以对于普通人而言，遇到法律问题，还是放下傲慢与偏见，咨询专业律师吧~~